今天這單活
業主手上有一個約400呎的住宅單位，打算隔成兩間獨立出租單位。中介直接建議「加一道輕牆，再各裝一個獨立廁所就搞掂，租客自己水電分開，月租翻倍」。現場最常聽到的就是這句「簡單加牆兩個廁所」。今天這單活只講為什麼這類分間幾乎一做就踩線，重點放在走火、採光通風、用途改變、排水及結構安全五大風險，後果通常是清拆令加檢控風險。我們絕不教任何分間做法，也不提供可執行步驟，只講為什麼這件事在香港現行法規下極高機會違規。
先問哪一層約束
第一層先問大廈公契（DMC）及屋苑管理守則。物業管理公司或法團最先卡用途這一關，他們會問「住宅單位能否變成多戶出租」，很多舊樓公契明確列明只准單戶自住或單一家庭使用，一旦變成兩個獨立出租單位，已構成用途改變，管理公司可即時拒絕批出裝修許可，甚至發出違規通知。
第二層才問屋宇署（BD）。用途改變是否需要批准？走火安排是否足夠兩個獨立出口？採光通風是否每一個「房間」都達標？這些都不是「整戶」概念，而是要逐個新增房間計算。此時切勿問過頭，例如不要一開口就問「可否加牆」，應先問「此單位若要分間成兩個獨立出租單位，是否構成用途改變及需要提交圖則」。
第三層才找認可人士（AP）。AP會先看整體樓宇消防及結構安全，再判斷是否需要正式圖則申請。只有當公契、用途、走火、採光通風全部過關，AP才會考慮是否接這單。很多情況下AP一聽是400呎單位要分間成兩個有獨立廁所的出租單位，會直接拒絕接，因為風險太高。
交底
這一單改動落在「用途改變」這一大格。香港住宅單位原本是單一家庭或單戶用途，一旦分間成兩個可獨立出租、有獨立廁所的空間，等同把一個住宅單位變成多戶用途，這已超出原有批准用途，必須由認可人士提交正式圖則申請，經屋宇署審批後才能進行。很多業主以為只是「內部裝修」，其實已觸及用途改變這條紅線。
第二格是走火及逃生安排。分間後兩個單位各自要有獨立走火途徑，不能共用同一條逃生路線或單一出口。400呎單位本來走火設計只供一個單位使用，一旦分間，新增的房間及廁所很可能令走火距離、出口寬度、防火門設置全部不達標。屋宇署最重視這一點，因為一旦發生火警，後果極嚴重。
第三格是採光與通風。重點不是計算整戶，而是要看「每個房間」是否獨立符合要求。每一個新增的睡房或可居住空間，其窗面積必須不少於該房間樓面面積的十分之一，可開啟部分亦要達到十六分之一。這條要求令很多分間方案直接出局，因為400呎單位分間後，內側房間往往沒有足夠外牆面積開窗，或窗戶大小根本不夠。
第四格是排水及衛生設備。加兩個獨立廁所必然涉及穿樓板安裝排水管，改動排水系統。香港法規對排水立管、污水排放位置、回水彎及通氣管有嚴格要求，未經批准擅自改動排水系統，極易引致樓上樓下滲水及衛生問題。
第五格是結構安全。加牆位置若涉及任何承重元素、或廁所位置令樓板荷載大幅改變，都可能影響樓宇結構。即使是輕牆，若安裝位置不當或涉及大量打鑿樓板，都可能構成結構改動，需要結構工程師意見。
合法途徑只有兩個：一是完全不做分間，保持單一住宅用途，只做一般內部裝修；二是決定正式走合法程序，聘請認可人士提交圖則申請，清楚標明用途改變、走火、採光通風、排水及結構計算，經屋宇署批准後才施工。後面課程會再詳細展開正式申請的各項要求，但現階段必須清楚：絕大部分中介或「師傅」建議的「加一道牆兩個廁所」方案，都落在違規範圍之內。
走一遍程序
同一單位若有人提議分間，第一步必須當場拒絕任何「簡單加牆兩個廁所」的方案，立即告知業主這極大概率涉及用途改變及多項違規風險，建議先保持單戶用途，只做不改變用途的內部裝修。
第二步帶業主或中介翻閱該大廈的公契及管理守則，確認「住宅」是否只准單一家庭使用，同時向物業管理公司提交書面查詢，問清楚「把一個單位分間成兩個獨立出租單位是否符合大廈公契及管理規條」。
第三步若管理公司初步不反對，才轉向屋宇署方向。帶同單位平面圖，親自或委託AP向屋宇署查詢此改動是否需要提交建築圖則，特別問明用途改變、走火出口、每個房間的採光通風要求、排水改動及結構影響。
第四步若屋宇署表示必須提交圖則，則正式委聘認可人士（AP）及相關註冊結構工程師，準備全套申請文件，包括用途改變說明、走火報告、採光通風計算、排水系統圖、結構計算書等，正式向屋宇署入則。
第五步在整個過程中，必須保留所有往來書信、查詢紀錄及管理公司回覆，作為日後證明已盡合理查詢責任。整個程序從拒絕不合法建議開始，到最後可能需要數個月時間及專業費用，目的是確保不觸犯法規。
做錯會怎樣
最常見是先隔了再補救。業主聽信中介「先做住，出了事再補」的心態，先把牆和廁所做好，之後才發現走火不合格或用途違規。屋宇署一旦接獲投訴或巡查發現，很大機會發出清拆令，要求恢復原狀。清拆費用全部由業主承擔，期間單位不能出租，損失嚴重。
改動廁所穿樓板的情況更棘手。未經批准穿樓板安裝排水管，容易引致樓下單位滲水。鄰居投訴後，法團或屋宇署介入調查，一旦證實是未經批准的排水改動，除了要清拆，還可能面對檢控。保險公司亦可能以「未經批准改動」為由，拒絕受理日後任何因滲水或火警引致的索償。
最嚴重的是走火違規。一旦發生火警，消防處及屋宇署調查後發現單位被非法分間，逃生路線不足，業主及承建商可能要負上刑事責任。法團亦會追究違反公契的責任，向業主追討律師費及行政開支。多次違規的業主更可能被屋宇署列入黑名單，日後任何申請都會被嚴格審查。
出門核對
如果你正被中介或朋友遊說做分間工程，當場可以做的核對有三樣：
第一，立即問物業管理公司或法團：「這個單位把一個住宅分間成兩個獨立出租單位，是否符合大廈公契及管理守則？」把答案用手機記錄下來。
第二，對照三分類，問自己這單改動到底落在「用途改變」、「走火及逃生」還是「採光通風」哪一格，逐項寫低，看看有幾多格需要正式申請。
第三，走到單位窗邊，拿間尺量度現有窗戶，同時估計若分間後每個新房間的面積，粗略計算每個房間的窗面積是否達到該房間樓面面積的十分之一，可開啟部分是否達到十六分之一，寫低數字作為初步判斷。
這三樣核對全部可以在離開現場前完成，目的是讓你第一時間掌握風險，而不是事後才後悔。