今天這單活
買樓或者裝修前，最常見的一單活就是先搞清楚這單位有沒有被屋宇署下過命令、外牆或天台有沒有僭建物記錄，以及當年批准的圖則到底長什麼樣子。現場很多業主以為睇樓時肉眼看過就夠，其實很多隱藏問題要靠正式查冊才能浮出水面。今天這單活就是要教你查哪三樣東西、每樣東西能回答什麼問題，以及查完之後如何判斷現況是否可以繼續落裝修單。重點不是教你如何鑽空子，而是讓你知道資料在哪、怎麼讀、什麼時候要停手。
先問哪一層約束
買賣或裝修前，第一層一定要先問的是物業的《大廈公契》（DMC）和屋苑的管理守則。公契會寫明哪些部位屬於業主專用、哪些是公用地方，外牆、天台、平台是否可以改動，物管公司通常會保留一份過往僭建或命令的內部記錄。這一層先卡的是「可不可以做」和「會不會影響大廈保險」，如果公契已經寫明外牆屬公用地方，你後面再查圖則也可能白費力氣。
第二層才去問屋宇署（BD）。屋宇署管的是法定圖則、已發出的命令和僭建執法記錄。這一層先卡的是「有沒有違例」和「有沒有未清命令」。不要一開口就問整棟樓的結構圖，先問這一個單位有沒有尚未解除的「命令」或者「僭建警告」。問過頭會浪費時間，也容易被職員提醒「買賣前應先做正式查冊」。
第三層才找認可人士（AP）。如果查冊後發現圖則與現況有明顯出入，或者有命令未清，這時才需要AP幫忙判斷是否需要提交豁免申請或整改方案。AP不是第一步就找的，否則容易把簡單查冊變成昂貴的顧問服務。
交底
這一單活落在「查冊與前置審批」這一格。因為買樓或裝修前必須先確認法定狀況是否乾淨，才決定是否落訂或落裝修單，否則後面很容易出現無法補救的連鎖問題。
第一步是查「批准圖則」。圖則能回答兩個核心問題：這單位當初是怎樣獲批的？批准的間隔、窗戶位置、外牆線條、露台範圍到底在哪裡？拿到圖則後，要對著現況看三樣東西：外牆有沒有加建任何凸出物、露台有沒有被封閉、內部有沒有拆過原批准的間隔牆。如果現況與圖則對不上，就要追問是後來獲得批准的改動，還是屬於未經批准的僭建。
第二步是查「命令」。命令能直接回答「這單位目前有沒有未完成的法定責任」。最常見的是「拆除令」、「修葺令」或「清拆違例構築物令」。有命令在身，任何裝修申請都會被屋宇署卡住，甚至連轉售也會受到影響。查到有命令，必須先處理命令、取得解除證明，才可以繼續下一步。命令的解除通常需要AP簽署的合規證明或完工報告。
第三步是查「僭建記錄」。這部分主要回答外牆、天台、平台是否有被屋宇署記錄在案的違例構築物。常見的有外牆冷氣機平台、窗台加建、屋頂棚架、天台房等。記錄不等於一定有拆除令，但會影響大廈保險、物管態度，以及將來轉售時買家的銀行按揭審批。查冊結果如果顯示有僭建記錄，就要判斷是已經被接受的歷史僭建，還是仍在執法中的項目。
整個查冊過程的核心是「現況與紙面資料是否一致」。如果三樣東西都查完，圖則、現況、命令、僭建記錄全部對得上，這單位才算初步乾淨，可以考慮繼續裝修或買入。反之，只要任何一項有問題，都要先處理才可落裝修單。
走一遍程序
同一單位睇樓時，先在樓下和單位外圍走一圈，留意外牆是否有明顯凸出構築物、天台是否可見有棚架或房間、窗台是否有加建平台、露台是否被完全封閉。這些可疑構築物就是下一步查冊的優先目標。
決定查哪一項後，先到土地註冊處相關查冊入口，申請這單位的「業權摘要」和「註冊摘要」，順便看看有沒有任何已註冊的命令或警告。之後轉到屋宇署相關查冊入口，正式申請該單位的批准圖則副本、未完成命令清單，以及僭建執法記錄。
拿到三份文件後，先把圖則攤開，逐張對現況：外牆線、露台邊界、窗戶位置、內部間隔是否一致。如果圖則顯示露台是開放式，但現場已經砌了磚牆封窗，就要特別標記這一處。接著看命令清單，如果有任何尚未解除的拆除令或修葺令，立即把文件影印，準備找AP跟進。
最後一步是帶齊查冊結果去問物管公司。把僭建記錄和命令文件給物管看，問他們內部是否有額外記錄、過去有沒有收到過相關投訴、大廈保險公司對這些記錄的態度如何。物管如果說「以前有但已經解決」，要請他們提供書面確認或解除證明。
整個程序走完，通常需要3至7個工作天。如果中間發現有未清命令，程序必須立刻停止，先處理命令才能繼續。
做錯會怎樣
最常見的錯誤是只相信中介或賣方口頭一句「沒有僭建，放心」。很多單位表面看起來乾乾淨淨，但查冊後才發現外牆有多年未清的僭建記錄，或者仍然存在尚未解除的命令。後果是裝修做到一半被屋宇署巡查發現，要求立即停工並跟進命令；嚴重者買入後才發現有命令，銀行會拒絕放款或要求扣減按揭成數；法團或鄰居如果因為這些僭建而受影響，可能向業主立案法團追究責任，甚至要求賠償；最實際的是保險公司知道有未清命令後，可能拒絕承保或在出事時拒絕賠償。
出門核對
出門前先寫低你今天要查的三項：1. 批准圖則（對現況是否一致）；2. 未完成命令清單；3. 僭建執法記錄。
核對時，先到土地註冊處和屋宇署相關查冊入口，確認這三項文件是否齊全。
如果查到「有命令」，你會立刻停手，先處理命令並取得解除證明後，才考慮繼續裝修或買入決定。
最後帶齊三份查冊結果，去物管處再問一次他們的內部記錄是否與查冊結果一致，當場請他們在文件上簽註「已閱」或提供書面意見。