今天這單活
工地常見業主拿著三份全屋翻新報價，臉上寫滿困惑。甲那份寫得最乾脆：「全屋翻新固定總價38萬，一口價包工包料完成。」乙那份把泥水、木器、油漆分行，有些項目寫單價，有些則註明「按實量計算」。丙更直接：「做到哪算哪，物料你買我只收人工。」三個師傅都拍胸口說自己最公道、最透明。
今天這單活不是教你比哪一份最便宜，而是先認清這三張紙到底屬於哪一種契約類型。因為一旦簽錯，後面變更、追加、結算、扯皮全部跟著來。固定總價、實報實銷、單價契約，三種心臟完全不同，現場帶班最怕新手看不懂就埋單。
先看哪一條條款
第一眼永遠先看「總價」那一欄有沒有被鎖死。這一句管的是整張單的核心風險分配：到底是鎖總金額，還是只鎖單價或只鎖人工。如果總價欄寫明「固定總價」「lump sum」「一口價包完」，就先卡住這句，別急著看下面細項。
第二句要看「工程量變了怎麼算」。這句管的是當現場實際做的數量跟報價時不一樣時，錢怎麼調整。固定總價通常寫「範圍內不調整」，單價契約則寫「按實際量乘單價」，實報實銷可能根本沒這句。看到這句時先卡住，不要看到過頭跳去保固金。
第三句看「物料誰買、損耗誰食」。這句管的是材料風險歸屬。固定總價通常寫「包工包料」，實報實銷多寫「業主供料」或「成本另計」，單價契約則可能寫「主材業主供，損耗由我方負責」。這三句看完，大致就能判斷這張單的心臟是哪一種，後面再細看也不會迷路。
交底
第一步，先判斷這單落在哪一種契約類型。固定總價（lump sum）鎖的是「約定範圍內的一口價」，只要業主需求沒有超出報價單列明的範圍，總金額就不變；範圍外的才用VO（variation order）另行計價。實報實銷（cost-plus）幾乎沒有總價上限，師傅只鎖人工或管理費，物料、耗材、額外人工全部實報實銷。單價契約（remeasurement / unit rate）則鎖單價、不鎖總量，最後按實際完成的工程量乘以報價單上的單價來結算。
第二步，要搞清楚「什麼被鎖、什麼沒被鎖」。固定總價鎖總錢但不鎖每一個細項的量；實報實銷幾乎什麼都不鎖，只鎖利潤率或人工單價；單價契約鎖的是每平方米、每米、每件的單價，總金額要等量出來才知道。三種契約香港裝修界都常用，沒有哪一種是法定必須使用，關鍵是雙方是否真正理解各自承擔的風險。
第三步，看清楚誰要在合約上簽名以及錢怎麼走。固定總價通常要求業主在合約簽署時付一定比例訂金，之後按工程節點付款，最後保留少量 retention 作保固。實報實銷多數要求每週或每兩週對一次數、付一次錢，物料單據要逐張簽收。單價契約則多數在中期計量（interim valuation）時按已完成量付款，最後按最終量調整總數。
第四步，提醒自己這三種契約的語言在驗收時完全不同。固定總價驗收講的是「有沒有按範圍做完」；實報實銷驗收講的是「單據是否齊全、數量是否合理」；單價契約驗收講的是「量度是否準確、單價是否正確套用」。這一步決定了日後爭議時大家講的是同一種語言。
第五步，如果合約同時混雜三種語言，就要特別標註哪一部分屬於哪一種，否則後面很容易扯皮，這部分留待後課再深入展開。
走一遍這張單
我們拿同一間約400呎私人樓全屋翻新做例子，把三張報價單的「拆牆、泥水、木器、油漆」四行對照走一次。
先看拆牆這一行。固定總價那張寫「全屋拆牆及清運 38萬包完」，這一行完全鎖死，無論實際拆了多少呎、出了多少磚頭垃圾，都不再調整。實報實銷那張寫「拆牆人工每日$1800，垃圾清運按實數」，這一行只鎖人工日薪，總量和垃圾車次都按實。單價契約那張寫「拆牆每平方米$85，含清運」，這一行鎖單價，最後要重新量度實際拆除面積來計錢。
再看泥水這一行。固定總價寫「泥水工程包括批盪、防水、貼磚全部包在38萬內」，鎖死。實報實銷寫「泥水師傅人工$2200/天，水泥、沙、磚按成本加10%管理費」，物料和數量都不鎖。單價契約寫「地磚鋪貼每平方米$168（含材料及人工），批盪每平方米$42」，單價鎖死但總面積要實量。
木器一行。固定總價寫「全屋木器訂造及安裝包在總價內，款式以圖則為準」，鎖死。實報實銷寫「木工每日$2000，板材及五金由業主提供，我方只收人工及機械損耗」，物料不鎖。單價契約寫「吊櫃每米$1250、鞋櫃每米$980、電視櫃按圖$6800」，單價鎖死但最終長度要現場量。
最後看油漆一行。固定總價寫「全屋油漆工程包在38萬內，包括底漆面漆及修補」，鎖死。實報實銷寫「油漆人工$1600/天，油漆及批灰材料按實報」，物料不鎖。單價契約寫「乳膠漆每平方米$38（三底兩面），木器清漆每平方米$52」，單價鎖死但要實量塗刷面積。
把這四行走完，你會發現同一間單位、同一批工程，三張單的風險分配完全不同。固定總價把大部分風險放在師傅身上，單價契約把量度風險放在雙方，實報實銷則把物料和數量風險大部分推給業主。
做錯會怎樣
如果把固定總價當實報實銷來做，最常見是一口價漏了冷氣支架、窗台石、後期燈具位置調整，結果要追加時師傅說已經包完，業主覺得被宰，雙方關係立刻惡化。
如果把實報實銷當固定總價來簽，做到第40天時帳單已經遠超原來預算，業主才發現「做到哪算哪」這句不是開玩笑，最後不是停工就是被迫不斷加錢，現金流直接斷裂。
如果把單價契約的量度當固定總價來理解，地磚面積量錯了10多平方米、木器長度少算了兩米，最後結算時總金額比預期高出兩三萬，雙方為「當初不是這樣講」而大吵。
更麻煩的是，如果合約語言混亂，三種契約的條款混在一起，保固期內出現滲水、木器開裂、油漆起泡等問題時，雙方會為「這部分到底是誰的責任」扯皮半年，照片不能完全當證據，最後 retention 很可能被扣到所剩無幾。
出門核對
拿手上任何一份報價單出來，立即圈出三處：第一圈總價那一欄，看看是否寫明「固定總價」「lump sum」「一口價包完」；第二圈單價表，看看是否有大量「每平方米」「每米」「每件」的單價數字；第三圈備註或特別條款，看看物料是由誰負責、工程量如何調整。
三處圈完後，當場判斷這張單最接近固定總價、實報實銷還是單價契約。如果總價鎖死、細項少單價、物料包乾，就偏向固定總價；如果幾乎沒有總價、大量實報字眼、物料另計，就偏向實報實銷；如果總價只是估計、大量單價表、註明「最終按實量結算」，就偏向單價契約。
這個核對動作在現場只需兩分鐘，卻能大幅降低日後扯皮的機會。