今天這單活
工地現場常見另一張單價契約報價，總價只是估計數字，業主以為這就是最後要付的金額。等到工程做到一半或完工結算，才發現實際工程量比報價時估計的多出很多，總金額大幅超出預期。特別是把之前L185的固定總價譯法直接套用在這類單價契約上，與L178的單價契約精神完全對不上，容易造成雙方嚴重誤解。這張約400呎香港私人樓全屋翻新單，就是最典型的例子，業主手持報價單以為鎖死，實際上風險全在工程量變化。
先看哪一條條款
先看單價有沒有真正鎖死那一欄。單價鎖了就代表每平方米或每平方米的價格不會變，但這不代表總金額鎖死，管的是單價穩定性，什麼時候先卡？在報價階段就要把每項單價是否含稅、含運、含損耗寫清楚，別看到過頭以為單價鎖了就等於總價鎖死。
其次看總量怎麼量那一句。單價契約最核心是「最終按實量」或「按現場實際完成量計算」，什麼時候先卡？開工前就要確認量度方法、誰負責量度、是否雙方共同簽證，別只看總價估計那一行就跳過，否則後面結算會無據可依。
最後看物料誰買那一欄。清楚寫明地磚、木地板、油漆等主要物料是由誰負責採購，是業主供料還是承建商包料，什麼時候先卡？在報價階段就要分清楚，避免中間因物料價格波動或供應問題扯皮，別看到過頭以為全部包在單價裡面。
交底
這一單落在單價契約（remeasurement contract），而不是固定總價契約。因為報價單上清楚寫明「總價僅供參考，最終按實量結算」，這代表風險主要不在單價高低，而在工程量的準確程度。為什麼這樣寫？因為全屋翻新工程中，拆卸後很多隱藏問題才會浮現，例如舊磚下找平層厚度不均、牆身垂直度偏差、原有水電位移等，事前很難準確估計最終用量，所以業界常用單價契約來處理這類不確定性。
誰簽名？報價單必須由業主或其授權代表簽署確認，同時最好有現場測量記錄或圖則作為附件。錢怎麼走？通常分階段付款，例如拆卸後付30%、泥水及批盪完成付30%、木工及油漆完成付25%、竣工驗收付10%，最後5%作為retention（保固金）在保養期滿後才釋放。保固期業界常見6至12個月，retention約5%，但這些是行內習慣，不是固定死規矩，具體以雙方書面協議為準。
單價契約的風險主要落在三點：第一是量錯，第二是漏項，第三是損耗計算不足。這三點如果處理不好，表面單價看似合理，實際結算時總金額會大幅超支。後續課程會再詳細展開如何在現場做好量度記錄和損耗控制。
走一遍這張單
我們現在拿這張約400呎香港私人樓全屋翻新單價報價單，從頭走到尾，重點看地磚按實量那一行。
首先看「拆卸及清運」部分，單價寫明每平方米若干，總量估計為68平方米，但註明最終按實量。這裡要留意舊地磚、踢腳線、門檻石拆除後，實際面積可能因牆邊不直而增加。
接著到「泥水及地台」部分，其中「地台找平及防水」單價每平方米若干，估計量75平方米，同樣註明最終按實量。因為舊樓地面高低差大，找平砂漿用量很容易比預期多兩成。
最關鍵的是「地磚工程」那一行。報價單寫：600x600mm防滑地磚，單價每平方米$280（含材料、人工、膠漿、填縫），估計面積68平方米，估計金額$19,040，但最下面清楚寫「最終按實量結算」。這裡風險最大，因為實際鋪貼時要扣除櫃底、馬桶、浴屏位置，但要加上牆邊收邊、門口包邊、陰角處理等邊料，損耗率一般要預留8%至12%。如果現場量度時只量淨面積，沒有把邊料和損耗算進去，結算時就會大幅超支。
再往下看木地板、油漆、木器等項目，每一項單價都鎖死，但總量全部註明「最終按實量」。例如木地板估計42平方米，但實際因房間形狀不規則、收邊條用量、損耗等，最終可能做到48平方米以上。油漆面積也是同樣道理，牆身批盪後實際可塗面積往往比圖則大，因為要包含天花、窗台、門框側等。
走完整張單，你會發現所有單價看起來都很合理，但因為全部按實量，總金額只是開工前的估計值，不是承諾價。如果量度不準、漏算邊角位、損耗率估低，最終結算金額很容易比估計總價高出15%至25%。
做錯會怎樣
最常見的錯誤是把這張單價契約的估計總價當成一口價、固定總價來看待。業主以為$168,000就是最後要付的數，承建商也沒有在交底時講清楚「最終按實量」，結果做到中途或完工結算時，地磚多用了9平方米、木地板多用了6平方米、油漆面積多出12平方米，加上損耗和邊料，總金額爆到$205,000以上。
這時雙方容易扯皮，業主覺得被騙，承建商覺得自己沒錯，因為單價沒變、量是實量。保固金很可能因此被扣光，甚至拖到保固期過後才發現有滲水或地磚空鼓問題，但因為已經過了retention釋放期，照片又不能單獨當作足夠證據，追討非常困難。最終不是超支就是關係破裂，雙方都不開心。
出門核對
離開現場前，拿出這張報價單，用筆圈出所有出現「最終按實量」、「按現場實際完成工程量結算」、「總價僅供參考」這類句子，至少圈出三處最關鍵的位置。然後翻到地磚、木地板、油漆這三行的單價欄和備註欄，對比估計量與實際可能偏差的量級，確認物料誰買那一欄是否寫清楚。最後拍三張現場照片：一張是目前已拆卸完畢的地面實際情況，一張是量度工具和記錄紙，一張是報價單上「最終按實量」那一句的特寫。這些核對動作當場就能完成，能大大降低日後扯皮風險。