面孔
工廈一眼就能看出明顯的工業面孔，與住宅截然不同。首先是層高偏低，典型工廈樓層高度多在三米二至三米八之間，遠低於住宅常見的三米五至四米二的舒適尺度，站在大堂抬頭一看就覺得壓抑。其次是大門多用捲閘或大型鐵閘，入口處常見沉重的金屬捲閘，住宅大廈則多用玻璃門或對講系統的輕便大門。第三是消防喉與灑水系統外露明顯，樓層走廊或梯間常見粗大的消防水喉和紅色灑水管線明裝，住宅通常會把這些管線隱藏在天花或管道間內。第四是貨用電梯為主，電梯門口寬大笨重，常標示「貨梯」或「載重兩噸」，住宅電梯則較窄身、裝修較精細。第五是樓面闊而空，典型工廈每層面積大且無分間，樓面空空蕩蕩沒有住宅常見的分戶走廊或入戶門排列。這些特徵在觀塘、葵涌、荃灣一帶的舊工業區最常見，一眼望去就知道這不是住宅樓宇。
鎖點
工廈最核心的鎖點在於其規劃用途被牢牢鎖死為工業或貨倉用途。地契及規劃大綱圖上已明確標示為工業用地，發展商當年興建時亦按工業標準設計，因此整棟樓的消防設施與樓面荷載都是按工業需求而設，不能輕易轉為住宅使用。消防方面，工廈的消防系統是按工業風險等級配置，灑水密度、消防栓間距、排煙設施等均與住宅要求不同，一旦改作住用，消防效能便嚴重不足。樓面荷載同樣被鎖死，工廈樓板設計荷載通常為每平方米五至十千牛，遠高於住宅常見的三至五千牛，但結構梁位、柱網間距及樓板厚度均按重型機械及貨物堆放而設，若改作住宅，雖然荷載數字看似足夠，但間隔、開窗位置、逃生路線等均不符合住宅布局，無法滿足居住安全需要。公契及土地契約亦明確限制用途，業權文件內已寫明只可用作工業或貨倉，擅自改作住宅用途即屬違反地契及公契條款。此外，轉讓時買家亦會受這些鎖點限制，銀行按揭多不接受工廈住宅用途，市場流通性極低。本課只說明為什麼工廈不像住宅、為什麼住用不行，後續課程會再展開相關細節。
別跟隔壁搞混
工廈最容易跟開放式住宅搞混，兩者外表同樣層高較高、空間較大，但其實差別明顯。第一，工廈入口多為沉重捲閘或大型鐵門，開放式住宅則多用玻璃大門或輕便防盜門，門口感覺完全不同。第二，工廈走廊及梯間常見外露的粗大消防喉及灑水管，開放式住宅即使空間開放，也會把消防設施隱藏或美化處理，不會讓工業管線如此明顯外露。第三，工廈層高雖然有時與開放式住宅相近，但其樓面荷載設計、電梯規格及整體結構間距均按工業標準，開放式住宅從一開始就是按住宅消防及荷載規範興建，兩者面孔及本質完全不同。只要看到捲閘、明顯外露消防喉及工業感強烈的層高與電梯，便可確定是工廈而非開放式住宅。
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