這棟要改什麼
這是一棟位於沙田的居屋，屬於香港房屋委員會出售的居者有其屋計劃單位，大約建於1980年代末至1990年代初，樓齡約三十至四十年。業主現時擁有一個約400呎的標準兩房單位，希望拆除廚房與客廳之間的非防火分隔牆，把廚房改成開放式廚房，讓空間更通透及方便日常活動。這類改動在居屋二手市場相當常見，但因為涉及公契限制與樓宇整體管理，診斷時必須先把七步完整走一次，才能判斷這單能否真正落地。
七步卡在哪
診斷這類居屋開放廚改動時，七步必須嚴格按固定順序走：合法→結構→水→電→構造→歷史位置→空間閱讀。絕不能跳步或先從空間感覺開始，因為前面的紅線一旦亮起，後面所有步驟都可以暫停。
第一步「合法」永遠最先紅，而且在居屋開放廚這單上經常直接卡死。必須先確認這道廚廳牆是否屬於公契列明的「結構間隔」或「防火分隔」，以及業主會否在日後轉讓時觸發房屋署或法團的轉讓限制。很多1980–90年代的居屋公契都明確寫明廚房必須保持封閉式，以符合當年批出樓花時的消防及衛生標準。如果這道牆被公契列為「不可擅改間隔」，那麼即使業主只想拆牆不動火，合法這一步已經亮紅燈，後面六步可以先不用繼續深挖。診斷時要先看這一步，因為它決定整單是否根本不應該啟動。
若合法這一步勉強過關（例如公契只寫「非防火分隔」且法團過往有類似先例），才進入第二步「結構」。這時候要立刻判斷這道廚廳牆是否為承重牆，以及牆後有沒有豎向排水管或通風管。居屋多數採用預製混凝土樓板系統，部分間隔牆雖然不是主結構，但可能承載部分樓板荷載或與剪力牆相連。一旦發現這道牆有結構功能，就必須停在這一步，不能再往下走水電構造，因為後續改動會直接影響樓宇安全。
第三步「水」主要看廚房地台防水層是否會因拆牆而破壞，以及原有立管位置是否會暴露在開放空間內。很多居屋的廚房地台防水是與廳的防水層分開施工的，拆牆後若沒有妥善處理接縫，日後滲水責任會非常麻煩。這一步通常不會第一個亮紅，但若前面兩步已過，這裡常成為第二個卡位。
第四步「電」則檢查單位電箱容量是否足以應付開放廚房增加的電器負荷（雪櫃、焗爐、抽油煙機同時運作）。居屋早期電箱多為30–60安培舊式設計，若容量不足而又要申請增容，就會觸發另一重審批。
第五步「構造」才看拆牆後的收口、地面找平、踢腳線處理等細部。這一步永遠排在水電之後，因為構造問題多數可以後期修補，但水電與結構問題一旦出事就難以逆轉。
第六步「歷史位置」要回看這棟居屋屬於哪一期、哪一年入伙，以及當時屋宇署批准圖則中廚房的標示方式。早期居屋期數對開放廚的態度明顯較嚴，後期則逐漸放寬。這一步用來佐證前面的合法判斷。
最後一步「空間閱讀」其實最不重要，只有當前面六步全部綠燈，才會去看開放後的採光、空氣流動、油煙擴散等使用感覺。若前面任何一步先紅，就不應該走到這一步。
本課把七步完整走完，就是為了讓同學養成「先紅先停」的診斷習慣，而不是看到開放廚就直接跳去想設計效果。
能不能做
多數居屋這單是「要先問物管／可能動不得」。
這句結論背後有幾個跨模塊理由：首先合法與公契這一關在1980–90年代沙田居屋中通過率不高，很多樓宇的公契或屋契附件仍保留「廚房須保持封閉」的要求；其次即使公契勉強容許，結構上這道牆仍有機會帶有部分承重或抗震功能，拆除前必須由持牌結構工程師確認；再者拆牆後的防水與油煙管理問題會由物業管理公司承擔，日後若有滲水或鄰居投訴，業主很容易被要求還原。電箱容量與歷史期數也經常成為隱形障礙。因此除非物業管理公司已明確批出類似先例，否則這類改動多數建議先不要輕易啟動，否則後續轉讓時可能出現法律風險。具體能否做，仍需視乎個別樓宇的DMC及法團態度，後課會繼續展開更多居屋案例的細部判斷。
一頁寫什麼
類型與年代
沙田居屋，1980年代末至1990年代初入伙，約400呎兩房單位，屬居者有其屋計劃第二至三期樓宇。
紅線（碰不得）
- 公契列明不可擅改的廚廳間隔牆
- 可能帶有承重或剪力功能的混凝土牆身
- 廚房原有防水地台與立管位置
- 未經批准的電箱增容工程
- 影響消防或逃生間隔的改動
能做的範圍（表面／軟裝）
在不碰上述紅線的前提下，可考慮：
- 保留原有間隔牆，只做視覺穿透處理（如加玻璃或半高櫃）
- 純軟裝調整，例如更換廚櫃面板、改變顏色、加活動式中島
- 表面翻新地磚、牆身批盪及油漆
- 不涉及拆牆、不改動任何結構及管線的傢俬重置
下一步問誰
1. 先問物業管理公司或業主立案法團，索取最新DMC及過往開放廚批核紀錄
2. 如法團表示可考慮，再找持牌結構工程師或認可人士初步現場勘察結構安全
3. 若涉及電箱容量，需聯絡電力公司或註冊電業承辦商評估
4. 最終如要正式申請，應由註冊建築師或認可人士向屋宇署提交初步意見（非正式申請）
（全文字數約1380字）